眉山樓盤營銷策劃案例分析

  全程監控銷售執行情況,及時反饋市場信息、銷售狀況,對反饋的信息加以分析和匯總,適時做出具有針對性的調整。

  廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正,以適應日益變化的市場,“一條道,走到黑”往往是要走死胡同的。

  對公司擬投 資項目進行初步考察,掌握基本情況和信息,制訂具體的市場調 查計劃,開展正式的房地產市場調研工作,提出項目操作的初步總體思路,對項目入行初步的市場定 位,為公司管理層的投 資項目決策提供依據。通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司對項目進行交底,要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審,選取最優方案,確定物業代理公司。

  設計完美的行銷動作:①塑造產品的獨特的風格,突顯產品市場上的優勢與形象,使客戶在選擇有獨特定 位的產品之后,能肯定自己的品味和地位,而造成社會影響。②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶,以單價實在、總價合理的策略,除了能吸引第 一次購屋需求,亦可引導第二次購屋、換屋或投 資客進場購買。③根據本區域的地理位置,塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講xi,銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂,換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業化素養,才能將如業主所愿的銷售目標在短期之內順利實現。⑤銷售人員應默契配合,充分準備,以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現“訂屋便不退訂”,“補足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。

  相近樓宇間樓體棱角太突出,造成樓體間尖角互射,形成煞氣,產生不利的風 水效應。如香港中銀大廈,像把擎天劍,鋒利無比,對旁邊的樓盤殺氣騰騰。

  項目的推廣整合策劃:包括項目的VI設計,項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。

  引導期:首先選搭大型戶外看板,以獨特新穎的方案引起客戶的好奇,引發其購買欲①工地現場清理美化,搭設風格新穎清閑的接待總部(視情形需要,制作樣品屋)。②合約書、預約單及各種記錄表制作完成。③講xi資料編制完成。④價格表完成。⑤人員講xi工作完成⑥刊登引導廣告⑦銷售人員進駐。注意事項:①對預約客戶中有望客戶做DS(直接拜訪)。②現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。③定期由業務主管召開銷售人員策劃會,振奮士氣。④不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議,對來人,來電及區域記錄表予以分析后,決定是否修正企劃策略。⑤有關接待中心常發生故障或較為客戶在意的設施,如燈光照明亮度,冷氣空調位置及冷暖度,簽約場所氣氛,屋頂防雨措施,展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。⑥主控臺位置及高度、廣播系統音域范圍及功能,控臺、銷售區、樣品屋與模型,出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。

  傳播其實對于甲方來說最直觀的就是影響力,整個項目在各個通路上曝光的越多,那活動傳播效果越好。所以很多時候我們的傳播是線上線下結合的。銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明銷售的總體戰略思路和目標的制定銷售模式的選擇和設計銷售階段的劃分和時機選擇。

  所以一般在做方案的時候,基本第 一步是確定這個項目的意向客群是哪一批人,或者這個項目的意向客群在哪里出現的可能性最 大。這一塊內容是整個方案的基石。要嗅到同行及相關行業的動作,市場上的一些營銷打法,我們都要互相去學xi了解,不能閉關鎖門。

  房地產市場調 查分析(微觀)對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調 查。

  創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新,包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公 關活動、物業管理、融資方式等等,如在支付方式上,與金融有效結合;在價格制定上,有效利用消費者的心理;在宣傳和定 位上,利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合:丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握,房地產開發的全程策劃,每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定 位、市場形象、市場促銷。

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